โดย ร่มฉัตร จันทรานุกูล
สถานการณ์ล่าสุดของภาคอสังหาฯจีน ต้องบอกก่อนว่าโลกและเศรษฐกิจทั้งภายในและต่างประเทศของแต่ประเทศเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย เฉกเช่นกับจีนที่ยุคแรกของการพัฒนาเศรษฐกิจช่วง 20 ปีที่แล้วเน้น “การสร้างและการเติบโตของภาคอสังหาฯ” เพื่อช่วยกระตุ้นการเติบโตเศรษฐกิจและขยายเขตเมือง ตรงนี้ต้องแยกออกจากการสร้างโครงสร้างพื้นฐานของรัฐฯที่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่ออำนวยความสะดวกให้ประชาชนโดยรวม
ย้อนกลับไปช่วงปี 2008 ราคาอสังหาฯในปักกิ่งแต่ละปีเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วภายในระยะเวลาประมาณ 5 ปีหลังจากปี 2008 ราคาบ้านในปักกิ่งในพื้นที่ไม่ใช่ศูนย์กลางของเมืองดีดขึ้นไปมากกว่า 100 เปอร์เซ็นต์ (พื้นที่ศูนย์กลางของเมืองปักกิ่งอาจจะเพิ่มขึ้นไปมากกว่านั้น) ทำให้ในช่วงนั้นกลายเป็นยุคทองของอสังหาฯทั่วประเทศเพราะเมืองอื่นๆราคาอสังหาฯพุ่งขึ้นเหมือนกัน มีเทรนด์การเก็งกำไรอสังหาฯกันทั่วประเทศ คนจีนจำนวนไม่น้อยที่ลงทุนอสังหาฯในช่วงนั้นเป็นเศรษฐีจากกำไรเป็นกอบเป็นกำ และหากเรามองย้อนไปเกือบ 10 กว่าปีที่แล้วเศรษฐีพันล้านของจีนที่ถูกจัดอันดับมีสินทรัพย์มากสุดสิบอันดับแรกของประเทศ เป็นกลุ่มคนที่มาจากภาคอสังหาฯมากกว่าครึ่ง
ความร้อนแรงของอสังหาฯมีมากขึ้นและเริ่มกลายเป็นความเสี่ยงที่สูง หนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯที่สูงเกิน ประชาชนทั่วไปที่มีความต้องการซื้อบ้านอยู่จริงๆแต่กลับซื้อไม่ไหว จนรัฐบาลในยุคการนำของสีจิ้นผิงประมาณช่วงปี 2017-2018 เริ่มดำเนินนโยบายจำกัดการซื้อและเก็งกำไร ภายใต้สโกแกน “บ้านมีไว้อยู่ไม่ใช่มีไว้เก็งกำไร” ตรงนี้เองผู้เขียนมองว่าเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้ภาคอสังหาฯในจีนอยู่ในช่วงขาลงและถอยลงมาจนถึงปัจจุบัน แต่ทั้งนี้ยังมีปัจจัยหลายประการเป็นองค์ประกอบร่วมอยู่ด้วย
ครั้งหนึ่งอสังหาฯที่เคยถูกมองว่าเป็น “หัวรถจักร” ที่ขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจ รัฐบาลท้องถิ่นพึ่งพารายได้จากการขายที่ดิน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างรวดเร็วด้วยโมเดลการใช้หนี้สูง ขณะที่ประชาชนใช้การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลักในการจัดสรรสินทรัพย์ ตอนนั้นคนจีนเกือบทั้งประเทศมองว่าซื้อบ้านไม่มีขาดทุนมีแต่กำไร
กระแสบูมที่เกินพอดีของภาคอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือน “หลุมดำดูดเงิน” ขนาดใหญ่ที่ดูดซับเงินทุนจากสังคมจำนวนมหาศาล ข้อมูลแสดงให้เห็นว่า ช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์รุ่งเรืองสูงสุด ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงินเคยสูงถึง 52 ล้านล้านหยวน คิดเป็น 27.1% ของสินเชื่อทั้งหมด เงินทุนจำนวนมากไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ภาคเศรษฐกิจจริงต้องเผชิญกับภาวะ “สูญเสียเลือด” เช่น อุตสาหกรรมการผลิต เทคโนโลยี และนวัตกรรมขาดแคลนเงินทุนสนับสนุน ทำให้การพัฒนาชะลอตัว เช่น ภาคการผลิตจำนวนมากในขณะนั้นประสบปัญหาเข้าถึงเงินทุนได้ยากและมีต้นทุนสูง เพราะธนาคารมีแนวโน้มปล่อยกู้ให้โครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำและคืนทุนเร็ว อีกด้านหนึ่ง อัตราผลตอบแทนสูงของอสังหาริมทรัพย์ทำให้เงินทุนเอกชนหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทนการลงทุนในอุตสาหกรรมจริง ในระยะยาวทำให้ความสามารถด้านนวัตกรรมและการแข่งขันของเศรษฐกิจจริงถูกบั่นทอน การยกระดับอุตสาหกรรมหยุดชะงัก
ต่อมาคือ ระดับการพึ่งพารายได้จากที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่นเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปี 2022 รายได้จากการขายที่ดินทั่วประเทศสูงถึง 6.6 ล้านล้านหยวน คิดเป็น 48% ของรายได้ทางการคลังของท้องถิ่น การพึ่งพานี้ทำให้สถานะทางการคลังของรัฐบาลท้องถิ่นผูกติดกับตลาดอสังหาฯอย่างเหนียวแน่น เมื่ออสังหาฯชะลอตัว รายได้จากที่ดินลดลงอย่างมาก ส่งผลให้สมดุลทางการคลังถูกทำลาย และกระทบต่อโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ ในบางเมืองระดับเล็กและกลาง เนื่องจากฐานอุตสาหกรรมจริงที่อ่อนแอ การเงินที่พึ่งพิงที่ดินในระดับสูงทบเป็นแหล่งรายได้หลัก รัฐบาลจึงเร่งขายที่ดินและขยายเมืองโดยขาดพื้นฐานเศรษฐกิจจริง ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์เมืองร้างและบ้านว่างเป็นจำนวนมาก และเมื่ออสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ที่ดินขายไม่ได้ โครงการเพื่อประชาชนต้องหยุดชะงัก และคุณภาพบริการสาธารณะก็ลดลง
รูรั่วใหญ่ที่รัฐบาลไม่ได้เข้ามาบริหารจัดการตั้งแต่ต้น จนกลายเป็นระเบิดลูกใหญ่คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปใช้โมเดล “หนี้สูง หมุนเร็ว ใช้เงินกู้ที่สูง” โดยมีอัตราหนี้สินเฉลี่ยเกิน 80% ในช่วงตลาดบูม โมเดลนี้ช่วยขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อยอดขายลดลงกระแสเงินสดขาดแคลน บริษัทเผชิญกับความเสี่ยงล้มละลาย เช่น บริษัทเอเวอร์แกรนด์มีหนี้เกิน 2 ล้านล้านหยวน เมื่อถูกควบคุมสินเชื่อและยอดขายตกลง จึงล้มละลายส่งผลกระทบลุกลามทำให้โครงการหยุดก่อสร้าง, ซัพพลายเชนล่ม, ธุรกิจขนาดเล็กล้มละลายและการว่างงานเพิ่มขึ้น ภาคอสังหาฯเคยเป็นภาคอุตสาหกรรมที่คนรุ่นใหม่จีนอยากเข้าไปทำงาน เพราะทำเงินได้มหาศาลกลับกลายเป็นดาวดับ หลังเกิดวิกฤติรายได้หดหายแถมตกงานกันระนาว
ปรากฏการณ์ที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะถูกผลักดันด้วยการเก็งกำไร ไม่ใช่อุปสงค์แท้จริง และเมื่อราคาลดลงมูลค่าทรัพย์สินก็ถูกฉุดลงไปด้วย เกิดหนี้เพิ่มและการบริโภคลดลง ส่งผลให้ตลาดขาดความเชื่อมั่น บ้านมือสองต้องหั่นราคาแบบลดแล้วลดอีกถึงจะขายออกหรือประกาศขายเป็นปียังขายไม่ออก โครงการอสังหาฯใหม่คนไม่สนใจ บริษัทพัฒนาอสังหาฯล้มละลาย ประชาชนที่ซื้อเงินสดไปไม่ได้เงินคืนแถมไม่ได้บ้าน ส่วนคนที่กู้เงินผ่อนธนาคารก็ต้องผ่อนไปตลอดจนครบสัญญาทั้งที่บ้านก็ไม่รู้จะได้รับเมื่อไหร่ มีการประเมินโดยสื่อจีนว่า ปัญหาโครงการที่หยุดการก่อสร้างกลางคัน มีประชาชนที่ได้รับผลกระทบทั่วประเทศมากกว่า 1.6 ล้านคน (ข่าวทางการที่ระบุว่ารัฐช่วยแก้ไขปัญหาอาจจะแค่ส่วนหนึ่งที่ได้รับการช่วยเหลือแต่ส่วนใหญ่ยังต้องช่วยเหลือตัวเอง) ปัญหาเหล่านี้รัฐบาลจีนยังไม่เคยออกมาให้ตัวเลขต่อสังคมที่แน่ชัด
ประชาชนผู้ได้รับผลกระทบไม่ใช่แค่ในแง่ของเศรษฐกิจปากท้อง แต่ยังกระทบไปถึงคุณภาพชีวิต ความเครียดและความเหลื่อมล้ำในสังคมที่มีมากขึ้น คนตกงานปัญหาสังคมอื่นๆตามมามากมาย
กรณีวิกฤตหนี้ของบริษัทเอเวอร์แกรนด์ (ที่จีนเรียก เหิงต้า) และความเสียหายทางเศรษฐกิจและสังคมที่เกิดขึ้นกับประชาชน ทำให้ครอบครัวจีนนับแสนตกอยู่ในความยากลำบาก จนถึงเดือนก.พ. ปี 2026 บริษัทเอเวอร์แกรนด์ยังคงมีโครงการที่อยู่อาศัยมากกว่า 300,000 ยูนิตที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากทุ่มเงินของทั้งครอบครัวและต้องแบกรับภาระหนี้สินระยะยาวกับธนาคาร 20–30 ปี แม้ว่าบ้านจะไม่เสร็จ แต่ภาระผ่อนบ้านไม่ได้หยุดลง ส่งผลให้สินทรัพย์ของครอบครัวลดลงอย่างมาก และแผนชีวิตในด้านการศึกษา การรักษาพยาบาล และการเกษียณอายุถูกกระทบไปหมด นอกจากนี้ นักลงทุนในผลิตภัณฑ์ทางการเงินของเอเวอร์แกรนด์ เช่น Hengda Wealth ก็ต้องเผชิญกับความสูญเสียมหาศาล อัตราการชำระหนี้คืนอยู่ในระดับต่ำมาก ทำให้เงินออมทั้งชีวิตของครอบครัวจำนวนมากสูญหายไปอย่างสิ้นเชิง
ต่อมาคือ บริษัทเอเวอร์แกรนด์ค้างชำระเงินจำนวนมหาศาลกับผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ ธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กจำนวนมากต้องปิดตัวลง เกิดการเลิกจ้าง เอเวอร์แกรนด์มีพนักงานประมาณ 200,000 คน และมีสร้างตำแหน่งงานทางอ้อมอีก 3.8 ล้านตำแหน่ง ดังนั้น วิกฤตของบริษัทจึงส่งผลกระทบต่อการจ้างงานในวงกว้างอย่างเลี่ยงไม่ได้
ในบางพื้นที่ โครงการของเอเวอร์แกรนด์กลายเป็นโครงการร้าง ส่งผลให้ราคาบ้านมือสองในพื้นที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สภาพคล่องในตลาดลดลง ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านลดลง ทำให้เกิดพฤติกรรม “รอดูสถานการณ์” ซึ่งไม่เพียงกระทบต่อยอดขายบ้านใหม่ แต่ยังส่งผลต่อการขายที่ดินและการพัฒนาเมือง
จนถึงเดือนก.พ. ปี 2026 ที่ผ่านมาหนี้รวมของบริษัทเอเวอร์แกรนด์ ยังคงสูงกว่า 2.6 ล้านล้านดอลลาร์ฮ่องกง จากการสำรวจพบว่าบัญชีของบริษัทมีปัญหา และทรัพย์สินจำนวนมากถูกนำไปจำนองหรือโอนออก ทำให้การแปลงเป็นเงินสดทำได้ยากมาก ทรัพย์สินของ Mr.Xu Jiayin (ผู้ก่อตั้ง) และบุคคลที่เกี่ยวข้องกำลังถูกติดตามตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง มีทรัพย์สินที่ถูกยึด นำออกขายทอดตลาดและอื่นๆ แต่ยังไม่สามารถชำระหนี้ที่มีทั้งหมดได้ และในปี 2026 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว เช่น การขยายมาตรการคืนภาษีจากการเปลี่ยนบ้านหรือการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังแรก แต่ปัญหาที่เกิดจากบริษัทอสังหาฯใหญ่หลายรายก่อนหน้ายังคงส่งผลต่อความเชื่อมั่นของตลาด พฤติกรรมของผู้ซื้อเปลี่ยนไป เช่น นิยมซื้อบ้านสร้างเสร็จแล้ว ในตอนนี้บทบาทของอสังหาฯของจีนในฐานะการลงทุนลดลง และกลับสู่เพื่อการอยู่อาศัย
จะเห็นได้ว่าปัญหาอสังหาฯในจีนแม้ว่าข่าวในช่วงหลังจะเงียบๆไป แต่หลากหลายปัญหาที่กระทบกับประชาชนยังไม่ได้รับการแก้ไข จากกรณีปัญหาของภาคอสังหาฯจีน ปัญหายังคงฝังรากลึกและกระทบยาว.
