ในอดีตก่อนหน้านี้ 20 – 30 ปี ก็เริ่มมีชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เพียงแต่จำนวนและทำเลที่พวกเขาสนใจอาจจะไม่มาก และแพร่หลายแบบในปัจจุบัน อีกทั้งยังมีการกำหนดโควตาซื้อได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในแต่ละโครงการ ซึ่งอาจจะมีบางโครงการที่มีชาวต่างชาติให้ความสนใจมากกว่าโควต้า 49%
โดย ณ ตอนนั้นก็เริ่มมีการหาช่องทาง ในการเอื้อประโยชน์ให้ทั้งชาวต่างชาติและเจ้าของโครงการในการขายให้ได้มากกว่าโควตา 49% ซึ่งน่าจะเป็นช่วงแรกๆ ที่มีการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อถือครองคอนโดในโครงการที่โควต้า 49% สำหรับชาวต่างชาติเต็มแล้ว
ซึ่งตามข้อมูลของสมาคมที่เกี่ยวกับอสังหาฯในประเทศไทย ระบุว่า “นอมินีต่างชาติซื้อคอนโดฯ/อสังหาฯ ในไทย มีมูลค่าสะสมสูงสูงเกินกว่าแสนล้านบาท ซึ่งเป็น "ภัยเงียบ" ที่กระทบความมั่นคงทางเศรษฐกิจ โดยมีการตรวจสอบบริษัทต้องสงสัยที่มีอยู่กว่า 11,649 ราย และยังมีอีกหลายบริษัทที่พยายามหลบการถูกตรวจสอบ”
โดยหลักการก็ตาม กฎหมายทั่วไปที่ชาวต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% โดยมีชาวไทยที่อาจจะเป็นคนรู้จักหรือมีความเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติหรือเป็นคนที่บริษัทกฎหมายหรือบัญชีจัดสรรมา ทุนจดทะเบียนก็คือ มูลค่าของคอนโดฯนั้นๆ เพียงแต่อาจจะลดลงเหลือตัวเลขกลมๆ ไม่มีเศษเพื่อไม่ให้เห็นความผิดปกติ โครงสร้างบริษัทก็ง่ายๆ มีชาวต่างชาติ 1 คน ชาวไทย 1 คน โดยกรรมการเพียง 1 คนมีอำนาจในการลงนามเอกสารของบริษัทได้ (แน่นอนคือชาวต่างชาติ) ซึ่งรูปแบบของนิติบุคคลแบบนี้ สามารถพบได้เยอะในพัทยาช่วง 20 – 30 ปีก่อนหน้านี้ถึงปัจจุบัน ก็ยังมีการจัดตั้งนิติบุคคลรูปแบบนี้อยู่
“ถ้าไปไล่ดูงบการเงินจะเห็นได้ชัดเจนว่า จัดตั้งขึ้นมาเพื่อถือครองคอนโดจริงๆ เพราะไม่มีรายได้ มีแต่รายจ่ายที่อาจจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าดูแลรักษา หรือค่าทำบัญชี และมูลค่าทรัพย์สินของนิติบุคคลนั้นๆ บางนิติบุคคล อาจจะมีรายได้จากการปล่อยเช่า ซึ่งอาจจะเท่ากันทุกปีตั้งแต่ก่อตั้งนิติบุคคลขึ้นมาถึงปัจจุบัน ประเภทของธุรกิจตอนเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลก็จะเหมือนกันหมด คือ ประเภท 68104 การเช่าและการดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาฯที่เป็นของ ตนเองหรือเช่าจากผู้อื่นที่ไม่ใช่เพื่อเป็นที่พักอาศัย และมีวัตถุประสงค์ คือ บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ การให้เช่าและบริการทางธุรกิจ แต่ก็มีหลายนิติบุคคลที่เปลี่ยนประเภทธุรกิจเป็น”
68103 การเช่าและการดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมฯที่เป็นของตนเองหรือเช่าจากผู้อื่น เพื่อเป็นที่พักอาศัย เพราะชาวต่างชาติกลับมาพักอาศัยในคอนโดนั้นแล้ว หรือประเภท 66199 กิจกรรมอื่นๆที่ช่วยเสริมกิจกรรมการให้บริการทางการเงิน ซึ่งมิได้จัดประเภทไว้ในที่อื่น และมีวัตถุประสงค์คือ ประกอบธุรกิจรับเป็นผู้จัดการและดูแลผลประโยชน์ เก็บผลประโยชน์และจัดการทรัพย์สินให้บุคคลอื่น เพราะอาจจะรับบริหารให้กับคนอื่น หรือมีหลายยูนิตในชื่อตนเอง หรือในชื่อนิติบุคคลที่มีตนเอง เป็นผู้ถือหุ้นจึงต้องการนิติบุคคลเพื่อบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น
การจดทะเบียนนิติบุคคลแบบนี้ แทบจะเป็นเรื่องปกติที่ทำกันมานานแล้ว และตรวจสอบไม่น่ายาก เพราะชื่อนิติบุคคลก็เห็นได้ชัดเจนว่าผิดปกติ เพราะมีนิติบุคคลไม่น้อยที่ใช้ชื่อโครงการคอนโดนั้นๆ แล้วต่อท้ายด้วยเลขไปเรื่อยๆ ตั้งแต่เลข 1 ไปจนถึงหลักสิบหรือมากกว่านั้น ซึ่งนิติบุคคลแบบนี้ อาจจะไม่ตอบโจทย์ชาวต่างชาติบางกลุ่ม เพราะนิติบุคคลแบบนี้จัดตั้งขึ้นมาเพื่อเป็นเจ้าของคอนโดเท่านั้น และกลุ่มของชาวต่างชาติที่ทำกันก่อนหน้านี้เกือบ 100% เป็นชาวยุโรป และอเมริกัน อาจจะมีชาวจีน รัสเซีย หรือชาวต่างชาติอื่นๆ บ้างในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
แต่การที่เริ่มมีชาวต่างชาติกลุ่มอื่นๆ เข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น และต้องการที่จะถือครองที่ดินหรือต้องการที่จะเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือกิจการขนาดใหญ่ในประเทศไทยมากขึ้น รูปแบบของนิติบุคคล อาจจะซับซ้อนและมีความเสี่ยงต่อการผิดกฎหมายไทยมากขึ้น เพราะต้องการใช้นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นมา โดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้มีอำนาจเต็มในนิติบุคคลนั้นๆ แล้วไปซื้ออสังหาฯที่ไม่ใช่แค่คอนโดเท่านั้น ซึ่งกลุ่มนี้ที่เห็นได้ชัดเจนเลย คือ กลุ่มของชาวจีน เพราะทำแบบเอิกเกริก ทำแบบเหมือนไม่เกรงกลัวกฎหมายเลย อาจจะเพราะคิดว่าทำตามที่กฎหมายประเทศไทยระบุแล้ว เลยไม่กลัวที่จะทำอะไร จนชาวไทยตั้งข้อสังเกตหรือจับพิรุธได้ และเริ่มเป็นประเด็นจนหน่วยงานราชการต้องตื่นตัวในการออกมาตรวจสอบ หรือมีความเข้มงวดมากขึ้น
ปัจจุบัน การจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติมีมากขึ้น และมีการทำเพื่อครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ไม่ใช่แค่เพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น มีไปถึงโรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ซึ่งรูปแบบนี้มีมาให้เห็นมากขึ้นในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา แต่เริ่มมากจนเป็นประเด็นทางสังคมไม่นานมานี้ เพราะเริ่มมีเยอะและส่งผลกระทบต่อคนไทยแบบชัดเจน มีการทำร้ายร่างกายเมื่อเข้าไปในที่ดินที่เป็นของชาวต่างชาติ มีการห้ามหรือมีรั้วล้อมรอบที่ดินบางจุด ที่เคยเป็นพื้นที่เปิดมาก่อน หรือเข้ามาลงทุนในโครงการอสังหาฯประเภทบ้านจัดสรร แต่ขายให้กับคนจากประเทศตนเองเท่านั้น ไม่ขายคนไทย ไม่ทำการตลาดกับคนไทย และห้ามคนไทยเข้าไปในโครงการ เพราะคนไทยไม่ใช่กลุ่มลูกค้าที่พวกเขาต้องการ ซึ่งโครงการรูปแบบนี้มีหลายโครงการในภูเก็ต สมุย พัทยา ห้วยใหญ่ และห้วยยาง จังหวัดชุมพร
“ที่สำคัญ คือ คนท้องถิ่นหรือหน่วยงานท้องถิ่น ต้องรับรู้การมีอยู่ของโครงการเหล่านี้แน่นอน เพราะมีการทำธุรกรรมหรือนิติกรรมมาต่อเนื่อง และต้องสังเกตเห็นความผิดปกติอยู่แล้ว เพียงแต่ปล่อยปะละเลยกันไป”
ปัจจุบันหน่วยงานราชการไทยหลายๆ แห่ง มีการเชื่อมโยงข้อมูลกันมากกว่าในอดีต เช่น กรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่สามารถตรวจสอบนิติบุคคลต่างๆ แบบละเอียด กรมที่ดินที่ตรวจสอบเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาฯ กรมโรงงานที่ตรวจสอบเรื่องโรงงานต่างๆ การนิคมอุตสาหกรรมที่ตรวจสอบเรื่องของกิจการหรือโรงงานที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม และเจ้าของนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ที่ตรวจสอบกลุ่มของชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมว่าลงทุนตามที่ระบุตอนซื้อหรือไม่ หน่วยงานอย่างกรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) ที่มีอำนาจเต็มในการตรวจสอบทุกมิติ หน่วยงานอย่าง สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) ที่มีอำนาจเต็มในการตรวจสอบ ยึดทรัพย์สินได้แบบทันที รวมไปถึงเอกชนอย่างสถาบันการเงินต่างๆ ที่ต้องเข้มงวด และรายงานธุรกรรมทางการเงินแบบตรงไปตรงมามากขึ้น เพราะว่าถ้ามีการเอื้อประโยชน์ให้กับชาวต่างชาติก็อาจจะติดร่างแหของคดีไปด้วยเช่นกัน.